Utilitzem cookies pròpies i/o de tercers per fer l'anàlisi de la navegació dels usuaris de la nostra web. Més informació.
Comunitats de propietaris desprotegides pel que fa al cobrament dels deutes comunitaris
01/12/2013Una causa determinant de la pèrdua de quotes per a la comunitat és l’existència d’una normativa deficient, que no protegeix el crèdit comunitari.
Els índexs de morositat estan afectant de manera preocupant el funcionament de moltes comunitats de propietaris perquè no només moltes famílies han deixat d'atendre les seves obligacions econòmiques amb les comunitats, sinó que també els problemes d'empreses promotores o societats d'inversió immobiliària estan ocasionant un col·lapse d'un important nombre de propietats horitzontals. A tot això, cal sumar-hi les entitats bancàries, que estan assumint la titularitat de molts immobles en concepte de dació en pagament o execució hipotecària.
La llei només obliga l’entitat bancària adquirent a fer el pagament de les quotes comunitàries meritades en un període molt concret: l’any corrent i l’anterior a la data d’adquisició del pis. Aquest breu termini sol comportar per a les comunitats la pèrdua de bona part dels deutes que molts propietaris insolvents tenien pendents, la qual cosa afecta els drets dels altres propietaris.
La realitat amb la que ens trobem i que es repeteix contínuament és la del propietari que, amb una situació econòmica crítica, no pot fer front a les quotes hipotecàries i, evidentment, també deixa de pagar les quotes comunitàries, fins i tot abans de començar a deure les primeres. Passat un termini més o menys llarg, que pot rondar l’any o l’any i mig, l’entitat financera acaba presentant el corresponent procediment hipotecari, la tramitació del qual pot trigar perfectament un parell d’anys. Una vegada celebrada la subhasta, torna a transcórrer un llarg període de temps, entre sis mesos i un any, perquè el Jutjat expedeixi a l’adjudicatari (normalment l’entitat financera) el testimoni de l’acte d’adjudicació i és en aquest moment quan se’l considera propietari i, en conseqüència, la comunitat pot exigir-li les quotes que en el futur es meritin. Pel que fa a les quotes vençudes i degudes, només es podran demanar, tal com hem dit, les de l’any en curs i les de l’any anterior a la data d’expedició de l’acte d’adjudicació.
No importa si la comunitat havia iniciat o no un procediment per impagament de quotes contra el deutor, ja que l’embargament derivat d’aquest procediment es cancel·la amb l’esmentat acte d’adjudicació, ja que la hipoteca estava inscrita amb anterioritat a l’embargament.
La pèrdua de quotes per a la comunitat és inevitable, i una causa determinant d’aquest fet és l’existència d’una normativa deficient, que no protegeix el crèdit de les comunitats.
Una possible solució passaria per ampliar el termini de garantia, de manera que l’entitat financera adjudicatària del pis hagués d’assumir els deutes comunitaris de l’any en curs i dels cinc anys anteriors a l’expedició de l’acte d’adjudicació.
És inadmissible que les entitats bancàries -especialment les que reben ajudes públiques- s'aprofitin de la regulació que els permet no pagar més de dues anualitats del deute que existia fins a la data de l'adquisició de l'immoble. Aquest fet perjudica greument els interessos de les comunitats de propietaris, que perdran, en un elevadíssim percentatge de casos, l'oportunitat de recuperar els diners dels períodes anteriors als dos anys indicats.
Un altre problema al que s'enfronten les comunitats és el desconeixement de la data en què l'entitat financera s'ha adjudicat el pis, ja que aquesta no es presenta ni ho posa en coneixement de la comunitat, com tampoc saben quina és la quantitat que poden reclamar, on s’han de dirigir, ni el procediment a seguir per reclamar el deute. El problema es pot agreujar si l’entitat adjudicatària ven el pis, perquè els nous compradors quan entren a l’habitatge han d’assumir el pagament del deute i, normalment, no tenen més remei si el volen recuperar que pledejar contra el banc o caixa d’estalvis.